• Издатель журнала «Свое Дело»

Осеннее торжество традиций

WP_20140515_005Рубрику ведет независимый эксперт хабаровского рынка недвижимости Александр Хворов

Второй месяц на рынке недвижимости Хабаровска наблюдается рост. За сентябрь средняя цена квадратного метра выросла на 0,22% (158,78 руб.), и к началу октября он предлагался на продажу в среднем по 73 367,18 руб.
Хотя рост в сентябре по сравнению с августом несколько замедлился, ситуацию с ценами можно считать вполне традиционной. Ведь многие годы осенью рынок жилья уверенно шел в гору, а в этом году росту цен еще предшествовало многомесячное падение рынка. С марта прошлого года по июль нынешнего квадратный метр подешевел в городе почти на 10 тыс. руб. Но когда-то такое падение должно было прекратиться, и, на наш взгляд, такой переломный момент настал. И хотя рост незначительный, но наблюдается второй месяц подряд. При этом не следует забывать, что это средний показатель стоимости квадратного метра.
Наиболее значительное снижение средних цен на квадратный метр в сентябре было отмечено у двухкомнатных квартир улучшенной планировки в центре города (-2,9%), у однокомнатных на окраинах города (-2,2%), а также у однокомнатных «хрущевок» на окраинах (-2,7%) и ближе к центру (-2,2%).
Минимальные цены за квадратный метр сегодня в городе запрашивают в двухэтажных домах постройки середины прошлого века на окраинах города. Здесь он повсеместно стоит 11,5–17 тыс. руб.
Значительные изменения стоимости квадратного метра в отдельных сегментах рынка объясняются тем, что в предыдущие месяцы цены в них изменялись в противоположную сторону и, как правило, со значениями выше средних показателей по городу. В следующие же месяцы происходит некоторая компенсация. А если смотреть в продолжение нескольких месяцев, то показатели в этих сегментах рынка почти соответствуют средним значениям и происходят в тренде основного движения рынка.
Так, по итогам III квартала квадратный метр, несмотря на двухмесячный рост, стал предлагаться на продажу дешевле в среднем по городу на 0,2% (136,35 руб.).
Diagramm_3При этом наиболее значительно подешевел за последние три месяца квадратный метр у однокомнатных «хрущевок» на окраинах города (–3,8%) и ближе к центру (–3,1%), а также у двухкомнатных «хрущевок» в центре, ближе к центру и на окраинах города (–3%, –3,8% и –2,7% соответственно). Двухкомнатные квартиры улучшенной планировки потеряли в цене квадратного метра за квартал в центре города и на окраинах (–3,2% и –1,3%), однокомнатные на окраинах (–1,6%), а трехкомнатные в центре, в средней отдаленности и на окраинах (–2,6%, –1,8% и –1,7%).
Снижение рынка замедлилось в последние два месяца, и он перешел к росту. В целом август и сентябрь дали прирост стоимости основного показателя рынка недвижимости почти на 0,6%.
Самый многочисленный сегмент хабаровского рынка жилья – квартиры новой планировки ближе к центру города; они составляют 22% всех предложений рынка. За квартал у одно- и трехкомнатных квартир в этом сегменте стоимость квадратного метра выросла на 0,7 и 1,2%, а у трехкомнатных этой же планировки в средней отдаленности квадратный метр стал предлагаться за квартал дороже на 2,2%.
У трехкомнатных «хрущевок» и квартир улучшенной планировки в районе престижности ближе к центру квадратный метр за квартал стал дороже на 3,5% и 1,4% соответственно. Дороже он стал и у трехкомнатных «хрущевок» на окраинах (1%) и однокомнатных этой планировки в средней отдаленности (3,1%).
Цены на квартиры за минувший месяц почти точно повторили динамику цен на квадратный метр в своих сегментах рынка. Наиболее дружно росли цены на однокомнатные квартиры. Из 20 наблюдаемых сегментов однокомнатных квартир в 12 за месяц цены выросли. Прирост составил от 0,2% у квартир улучшенной планировки на окраинах до 12% у «сталинок» в средней отдаленности. При этом у однокомнатных квартир новой планировки цены выросли только в центре города (1,3%) и в средней отдаленности (0,5%). На окраинах и ближе к центру они стали предлагаться дешевле (-2,2% и -1,1% соответст-венно). А поскольку такие квартиры составляют до 60% предложений в своих сегментах, то и суммарный процент изменения цен на однокомнатные квартиры получился отрица-тельным (-0,2%).
У трехкомнатных квартир картина иная. У них лишь в пяти сегментах из 16 наблюдаемых был отмечен рост цен в сентябре. Но при этом трехкомнатные квартиры новой планировки подорожали в средней отдаленности на 2,4%, а «хрущевки» в центре города, ближе к нему и на окраинах на 1,4%, 2,5% и 2,8% соответственно. Подорожали и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки в центре. В итоге на трехкомнатные квартиры за месяц цены в среднем выросли на 0,9%.
При росте цен на квартиры в рассмотренных сегментах в большинстве все-таки имело место снижение. Наиболее активно снижались цены на двухкомнатные квартиры. В среднем по городу этот показатель составил –0,8%. А наиболее высокие темпы снижения были отмечены у двухкомнатных квартир в центре города (–2,4%). Ближе к центру города двухкомнатные квартиры подешевели в среднем на 1,4%, а в средней отдаленности и на окраинах – на 0,5%.
По итогам трех месяцев в большинстве сегментов рынка жилья квартиры не стали дороже. Но осень только начинается, и на рынке просматриваются перспективы его роста. Это подкрепляется повышением цен на квартиры в отдельных сегментах, которые составляют 30% всего рынка. За квартал выросли цены на одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки в центре (1,6% и 0,5% соответственно), на одно- и трехкомнатные квартиры этой планировки ближе к центру (0,7% и 2,2%), а также на трехкомнатные квартиры новой планировки в средней отдаленности (3,6%). Дороже за квартал стали и квартиры улучшенной планировки в некоторых сегментах – однокомнатные в центре города (1,5%), в средней отдаленности (2,3%) и на окраинах (0,5%). А трехкомнатные «хрущевки» подорожали во всех районах престижности от 0,2% в средней отдаленности до 2,7% ближе к центру. Отмечен был рост и на менее многочисленные квартиры других планировок и размеров.
В большинстве наблюдаемых микрорайонов и жилмассивов за месяц цены на квартиры снизились. Наиболее значительное падение было отмечено в жилмассивах: Рабочий Городок (-1,1%), 68-я школа (-2,7%) и в поселке им. Горького (-2,5%). Здесь погоду определяли в сентябре одно- и трехкомнатные квартиры, потерявшие в цене от 100 до 200 тыс. руб. При этом цены на двухкомнатные квартиры в этих жилмассивах сохранились на уровне лета или снизились незначительно – на 4–7 тыс. руб.
Подешевело за сентябрь жилье и в других микрорайонах и жилмассивах, но менее значительно, в среднем на 0,4–0,8%. Но и здесь не все однозначно. Например, квартиры на Базе КАФ в среднем потеряли в цене 0,6% из-за значительного удешевления однокомнатных квартир (-3%). При этом трехкомнатные квартиры подорожали на 1%, а двухкомнатные – на 0,2%. И при такой динамике цены на этой окраине на одно- и трехкомнатные квартиры остаются самыми высокими в этом районе престижности. Двухкомнатные уступают здесь по цене только таким же квартирам в Авиагородке и поселке им. Горького, где цены снизились на них за месяц всего на 3–4 тыс. руб.
Постепенно восстанавливается спрос на квартиры в Индустриальном районе, наиболее пострадавшем от наводнения прошлого года. Как следствие, растут цены в микрорай-онах и жилмассивах южной части города. В Прибрежном микрорайоне за сентябрь выросли цены на квартиры всех размеров в среднем на 1,2%, но особенно значительно – на двухкомнатные (2,3%). А это, если перевести в живые деньги, в среднем более 80 тыс. руб. за квартиру.
Значительно подорожали за месяц квартиры в микрорайоне Флегонтова – Индустриальная. Здесь средний рост составил почти 4%, а большие квартиры подорожали почти на 7%, или более чем на 400 тыс. руб. Сегодня за стандартную трехкомнатную квартиру площадью 72 кв. м на девятом этаже десятиэтажного дома в этом жилмассиве запрашивают минимальную цену 4700 тыс. руб.
Жилмассив станции Хабаровск-2 не был затоплен, и, возможно, по этой причине рост здесь очень активный, но наиболее вероятная причина чисто техническая и состоит в том, что в сентябре не было предложено здесь на продажу однокомнатное жилье дешевле 1900 тыс. руб. В прошлые месяцы здесь зачастую можно было найти квартиры и по 800–900 тыс. руб. в старых двухэтажных деревянных домах 50-х годов постройки прошлого века.
Пропали после наводнения с рынка дешевые квартиры в деревянном жилье и в районе Красной Речки. Сегодня здесь минимальная цена за однокомнатную квартиру составляет 1850 тыс. руб., что подняло средние цены у них на 17% до уровня
2215 тыс. руб.
Продолжился рост цен и на окраинах, далеких от проблем, связанных с наводнением прошлого года, – в Березовке (1%) и Авиагородке (1,5%).
В последнем квартале года рынок жилья в Хабаровске, вероятней всего, продолжит свой рост. Конечно, вряд ли можно ждать значительных скачков цен, но положительная динамика стоимости квадратного метра в городе сохранится и составит за месяц в среднем около 0,5%. При этом традиции рынка говорят о том, что темп роста будет возрастать от минимальных показателей в октябре до максимальных в декабре.

Комментарии

Оставить комментарий

Вы должны войти чтобы оставить комментарий.

2017 Журнал "Свое дело"